核心提示：
日前，国务院颁布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止。其中，对《物业管理条例》的修改被部分媒体错误的解读为“国务院出台条例了：这8种情形业主可拒缴物业费”，该文章在网络上引起大规模转发。不少行业专家仔细研读新修订的《物业管理条例》后，发现上述文章所述内容存在不实和错误。河南省住建厅也在官网发声明称，上述文章解读有误，望大家不信谣、不传谣。
那么，上述文章错在哪?到底哪些情况业主可以免交物业费?对此，大河报记者采访了河南省物业管理协会会长李大康，结合新修《河南省物业管理条例》进行详细剖析。
河南省住建厅出面辟谣
1新修改条例被媒体错误解读
近期，有不少媒体在网络上发布一篇题为《国务院出台条例了:这8种情形业主可拒繳物业费》的文章，文章的内容是：国务院总理日前签暑第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对《物业管理条例》作出修改。根据最新的物业管理条例，以下8种情况可以拒缴物业管理费：
1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;
2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交;
3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;
4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据,并找寻实质解决办法;
5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;
6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交;
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费由开发商交纳;
8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。
上述文章一经发布，便在各种不同的微信公众号中快速传播，并且该篇文章的标题给人的第一感觉是：这次国家出台法规，规定有8种情形业主可以拒缴物业费。
文章解读是否准确?对此，河南省住建厅在官网发布声明称，上述文章对新规解读有误，望大家不信谣、不传谣。
2专家解读
针对上述8条错误解读，记者采访了河南省物业管理协会会长李大康进行逐条剖析。
针对1、7情况：
根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
对于各种原因导致业主未及时收房的，业主可依法向开发商主张权益。
同时根据新修《河南省物业管理条例》第十七条规定，业主在物业管理活动中履行下列义务：(六)按时交纳物业服务费用。第四十七条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
针对第2种情况：
《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
“虽然业主没有直接和物业公司签合同，但前期物业管理合同都是具备法律效力的，业主不能拒交物业服务费。”李大康称。
针对3情况：
《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分: 业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
新修《河南省物业管理条例》第五十条规定，物业服务事项可以包括物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理。第十三条规定，供热等专业经营设施由专业经营单位负责。
李大康称，“供热、中央空调等属于业主共用设施设备，其日常运行是由专业经营单位负责的，业主应当按照合同约定交纳物业费”。
针对4、5情况：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
新修《河南省物业管理条例》第八十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催缴、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。
针对6、8情况：
物业服务费是市场调节价，无需价格部门审批。
根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
新修《河南省物业管理条例》第四十八条规定，物业服务费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取物业服务合同以外的任何未标明的费用。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需将专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
“从法律角度讲，交纳物业服务费是业主的义务，物业服务是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。”李大康称，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用主要用于业主服务。物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，理应由全体业主共同承担此部分的物业服务费用。
3链接
新修订的《物业管理条例》全部修改内容如下：
涉及4个条款的修改，删除1个条文，删去的条文为第五十九条。
对第二十四条作出修改，删去条文中的“具有相应资质的”。
第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”
第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。
第六十ー条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”
同时,对其中其他条文的序号作了相应调整。
