垃圾清运人员在金成东苑小区清理堆放的垃圾
□大河报·大河客户端记者彭飞文图
9月13日，大河报·大河客户端报道了郑州金成东苑小区部分业主对小区物业管理存在诸多意见，反映物业公司在电梯维修、垃圾清理、房屋出租等方面管理不善，导致小区物业有诸多乱象。
9月14日，记者再次走访了金成东苑小区，发现对于业主反映的堆放在小区东北门的大量装修垃圾，现场有垃圾清运人员正在进行清运。此外，当天，对于部分业主反映的其他问题，管理金成东苑小区物业的兄弟家园物业管理有限公司(以下简称兄弟家园)负责人一一向记者进行了回应。
不少小区的业主和物业之间都很容易出现问题。那么，业主如何表达自己的诉求或维权，物业又如何处理与业主的关系。对此，记者采访了相关律师。
物业已申请维修基金准备修电梯
该小区部分业主称有些电梯经常发生故障，他们认为这是物业公司维修不力。对此，兄弟家园负责人表示，该物业公司2016年1月1日正式进入小区前，电梯已经超出使用年限，零部件老化，而且这些电梯是20年前德国进口电梯，原装配件不好找到，国产零部件难以适用，因此，出现反复故障的情况。
该物业公司工程部的负责人说，小区内有12台电梯，在物业费难收的情况下，物业请了专业的维保人员对电梯维修，每月两次。随后，该负责人向记者出示了维保记录。他表示，的确有一部电梯停了一段时间，这是因为电梯零部件老化，修了三四次还不能完全排除故障。他说，为让电梯运行更安全，物业公司已经向政府申请了维修基金，并通过招标向电梯公司定制全新的配件，接下来几天就会开工。
此外，兄弟家园的负责人说，物业公司一直在向金水区房管局、郑州市房管局等部门争取维修基金。“电梯更换和维修花费巨大，而我们每月每平方米收4毛多的物业费，还很难收。”他说。
对于部分业主小区东北门垃圾“堆成山”的情况，9月14日，记者再次走访金成东苑小区时，发现垃圾清运人员正在进行清理。
此外，对于业主反映的一些住宅被租出去，从事餐饮等经营活动，影响生活环境的问题，上述负责人说，物业协调制止过，但并没有执法权，无法强制处理。记者了解到，对于这种情况，新版《河南省物业管理条例》规定，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。
每平方米4毛多物业费,有业主还不交
采访中，记者了解到，小区物业管理中牵绊业主与物业之间关系的还有物业费的问题。据了解，金成东苑小区低层楼房的物业费为每月每平方米4毛多，高层楼房为1块多。
物业公司认为，在物业费并不高、小区内公共车位未收费的情况下，有一些业主还是拒交物业费，导致一些工作很难开展。
对此，业主怎么认为?一名业主告诉记者，他觉得小区物业管理不善，物业公司“不作为”，已经一年没交物业费了。他说，他家隔壁的住宅被租出去，用作饭店，影响生活，“什么时候物业把他们撵走了，我就交物业费。”
不过，也有业主说，现在这么低的物业费已经比较少见了，“不能出着几毛钱的费用，要求享受几块钱的服务”。
律师说,业主不应用违约对抗物业不作为
那么，若对物业不满或认为物业未尽责，业主该如何表达诉求?同时，物业若遇到部分业主不交物业费的情况，该怎么办?
上海市浩信(郑州)律师事务所律师苏瑛告诉记者，业主若认为物业公司未尽到合同责任，可以向物业服务企业的主管部门反映，由主管部门核实处理。他说，业主也可通过业委会协调，如果协调无果，也可向人民法院起诉。
郑州市房管局有关负责人称，若业主认为物业存在问题，也可以向城市综合执法部门投诉。
那业主能否以物业公司未尽责为由，拒交物业费呢?苏瑛表示，业主应该依照物业服务合同约定交纳物业服务费用，不交物业费是一种违约行为，业主若认为物业公司“不作为”，应该通过法律途径来维权，而不是以自己的违约行为“对抗”他人的“不作为”。
遇到业主不交物业费的情况，物业公司该怎么办?苏瑛说，根据《物业管理条例》第六十四条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。
