大河报·大河客户端记者 张瞧 孙煊哲
近日，郑州市瑞隆城小区业主向大河报·大河客户端记者反映，业主筹建业委会，却被辖区街道办事处物业科和社区贴出的"说明"和公告"砸了当头一棒"，小区25名业委会候选人因均未满足"按时交纳物业费"条件，全员失去了参选资格。
记者发现，不少小区在筹建业委会时，被《河南省物业管理条例》(下文简称《条例》)和《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(下文简称《规则》)规定的"按时交纳物业费"此"门槛"绊了脚。
律师表示，根据《物权法》规定，业主是否有资格成为业委会候选人，此权利基于物权，物权在，相应权利就不能轻易取消或限制。街道办和社区对业委会候选人资格审查是履行指导和协助义务，其下发的"说明"和公告均不具备行政强制力。因《条例》和《规则》缺乏对业主未按时交纳物业费的情况分析、拖欠程度和追溯时效未做量化限定，呼吁立法部门应尽快补充完善地方法规。
(投诉)：因候选人资格被"卡"，小区两度成立业委会受阻
近日，郑州市瑞隆城小区筹建业委会发起人之一的许先生向记者介绍，由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意，小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会，均以失败告终。
许先生称，2月份首次成立筹备组后，确定业主大会在3月31号召开，业委会候选人名单也在小区内进行了公示。而3月30号晚上12点左右，即召开业主大会的前一天夜里，南阳路街道办事处福园社区在小区内贴出了一份公告，称5名候选业主因"房屋所有权不是本人"等原因，没有候选人资格，故不能召开首届业主大会。
9月17号，业主代表许先生等人再次向南阳路街道办递交材料，申请成立业委会筹备组。而街道办事处在10月16号贴出公告称，本次筹备组的25人均有"未按时缴纳物业费"的情况，全员没有参选资格。
这让筹备组成员接受不了，准备向相关部门讨要说法。
(回应)：未按时交纳物业费就不能参选业委会
近日，在金水区沙口路的瑞隆城小区，大河报·大河客户端记者见到了正在商量如何维权的业主张先生一行。
随后，记者跟随张先生等业主来到南阳路街道办事处，房管科卫科长(音)表示，按照《条例》规定，业委会筹备组成员需要"按时交纳物业费"，不能有拖欠物业费的情况，否则没有参选资格。
那么，把欠的物业费补交完也不行吗?"按规定，即使后续补交了也不行，也就是说，只要有一次没有按时交纳物业费，就不能参加业委会及筹备组选举，这是《条例》规定的，我也没有办法。"卫科长称。
"我们是在维权期间迟交物业费的，不存在主观恶意!就是对物业提供的服务不满意才要成立业委会的，那这样算，我们小区就没有一个人有(候选人)资格了!"业主们纷纷情绪激动。
对此，卫科长提出了一个解决办法："你们可以与物业重新签订一份合同，在新的合同期不要有迟交或不交物业费的行为，就可以了。"
随后，业主们又来到瑞隆城小区物业公司，见到了负责人段经理，提出筹备组20余名业主想与物业重新签订合同的需求，遭拒。至此，瑞隆城小区业委会的第二次筹备成立，也走进了死胡同。
瑞隆城小区业主们的遭遇并非个例，郑州市汉飞金沙国际小区一位王姓业主，因从交房到入住间有十个月的空档期，未及时缴纳物业费，失去了被选举权;郑州市御鑫城小区成立的业委会筹备组，三名业主代表因未"按时交纳物业费"，被辖区街道办事处认定为不符合规定，丧失资格……
"一个人几年前有意或无意、因故或无故拖欠了物业费，竟然在几年后失去了基于物权的业主组织的被选举权，太荒谬啊!"御鑫城两位业主在受访时表示。
(说法)：街道办、社区的公告不具备行政强制力
河南得益律师事务所王林月律师在受访时表示，国务院颁发的《物业管理条例》第十六条规定：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，"即业主有选举和被选举成为业委会成员的权利，并无附加条件。"
河南省言东方律师事务所主任闫斌律师则指出，对小区的管理，依照《物权法》及相关法律规定。《物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯;第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会;第七十六条又规定：下列事项由业主共同决定：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。
而河南地方性法规的《条例》第二十七条、《规则》第三十七条则规定，业委会成员应当符合“按时交纳物业服务费等相关费用”等条件。
根据《行政许可法》第十六条规定：对行政许可条件作出的具体规定，不得增设违反上位法的其他条件。因此，两位律师均表示，业主参与小区管理，参选业委会成员和选举业委会成员这是我国法律赋予业主的权利，《物权法》的下位法即《物业管理条例》、行政法规和地方法规，不能武断剥夺或限制法律赋予业主的权利。"业主是否有资格进入筹备组或成为业委会候选人，此种权利基于物权，物权在，相应的权利就不能轻易取消或限制。地方性法规不能与上位法相冲突。"
王林月表示，街道办物业科和社区对业委会候选人资格的审查是履行指导和协助的义务，无论公告的内容是什么，均不影响候选人合法的选举和被选举权，公告并不具备行政强制力，"公告只是尽到将候选人资格情况告知给筹备组和广大业主的义务，决定权在广大业主手里，若广大业主认为这些人未按时交纳物业费没关系，且这些人对小区管理有帮助，仍可以认定他们的候选人资格。"
(呼吁)：立法部门应引起重视，尽快补充完善地方法规
王林月指出，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会与业主委员会指导规则》第二十条规定：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。"也就是说，小区管理的原则是业主自治，对于违反团体义务与道德的行为，应由团体进行规约，而不应由社区、街道办、行政机关从外部进行干预。业主与物业之间因物业费产生的纠纷，应该是民事法律规范调整的范畴。"
闫斌表示，业主拖欠物业费的原因十分复杂，有的是物业服务不到位，业主维权期间有意拖欠;有的则属于业主的疏忽大意，非主观故意。在没有对未按时交纳物业费的原因做相应分析的情况下，笼统说业主未按时交费就没有选举权，不尽合理。另外，应对拖欠程度和追溯时效做出明确的量化限定。"若一个小区全体业主都曾和物业发生纠纷，未按时交物业费，那意味着全体业主都丧失资格，那业委会怎么成立呢?立法部门应引起注意和重视，尽快对相关条款做出合理性修改。"
王林月也表示："当实践中遇到的具体问题，是现行法律法规由于立法时技术条件的限制无法解决的，应尽快补充和完善地方法规。"
记者随后查阅了外省、市出台的相关条例，发现对业委会成员资格作有更人性化的限定性表述。在交纳物业费方面，《珠海市物业管理条例》规定，连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的，不得担任业委会委员;《江苏省物业管理条例》规定，业主有无故欠交物业服务费或者专项维修资金等情况的，不得担任业主委员会委员。
来源：大河客户端
