马头岗机场不搬迁、地铁线路重新调整 均价2万+的杨金片区“掉价”了吗?
□大河报·大河客户端记者吴俊池实习生冯子雍
自2017年之后，郑州东北部的杨金片区一直以2万+房价，被称为“郑州房价第二高地”，但近期金水区政府官网公布的一纸规划，对该区域规划做了重大修改，主要包括马头岗机场暂不搬迁等，不少业内人士认为该区域价值将下跌。对此，大河报·大河客户端记者咨询了相关专家的看法，并实地去该区域探盘了解情况。
事件：杨金原规划变动，马头岗机场暂不搬迁
金水科教园区位于郑州的东北部，总规划面积118平方公里，主要介于连霍高速和黄河南岸大堤之间，南与郑东新区相连，是东区发展的重要拓展区，同时也是金水区加快推进北部区域能级提升、创新发展的主阵地和重要产业支撑平台。
其中，贾鲁河、连霍高速围合区域——杨金片区，作为金水科教园区的核心组团部分，因与北龙湖一路之隔、住宅容积率低于2.5、区域限高50米、未来交通方便、有地铁通过等利好，自2017年之后，整体住宅均价都在20000元/㎡以上。
另一方面，该区域核心地带有2004年建成的马头岗机场(军用机场)，除了机场起降跑道外，南侧有600亩的军用大院，西侧是配套的军用油库，对邻近的小区而言噪音污染等负面影响不可避免。
杨金片区之所以能在2017年房价冲上20000+，很大一部分原因，在于2014年出台的马头岗机场会搬迁的规划。机场一旦搬迁，杨金片区的宜居性将大幅提升。
但是，近日，金水区政府官网公布了《郑东新区北部区域概念性总体规划(金水科教园区部分)实施评估及强制性内容修改公示》(以下简称《公示》)，对金水科教园区的规划(2014-2030年)进行了重大修改。文件内容共19页，记者梳理发现，主要内容有4点：
1.马头岗机场建于2004年，近几年，随着国际形势的变化，马头岗军用机场的作用越加重要，暂无搬迁计划;而且机场周边不再适宜发展商贸服务、高端商务服务、高技术服务业等产业;用地性质调整为工业用地和物流仓储用地。
2.郑州东动车运用所北侧进行扩建约191米，需对动车所北侧杨金明渠和金宝路线位进行优化调整，同时对动车所北侧金宝路、杨金明渠进行优化。
3.2018年，环城铁路线位基本确定，其联络线从金水科教园区东南角黄庄社区穿过，需结合新选铁路线位对黄庄社区位置及规模重新进行优化调整。
4.地铁线路有较大调整，2014年规划金水科教园区共有三条地铁，分别是1、6、13号线，现在按《郑州市城市轨道交通线网规划修编(2015-2050)》进行修改，共有3条地铁线，分别为1号线、6号线和20号线，合计8个站点。
根据《公示》内容，马头岗机场近期不会搬迁，“近期”可能指2030年以前。
此规划一出，业内一片哗然，马头岗机场暂不搬迁，相应地，建设用地、绿地、公共配套，甚至是地铁和公交等综合交通，统统都得改。《公示》还指出：需根据机场及弹药库、导航台、输油管线等附属设施不同的安全防护要求，对周边用地进行相应控制。
观点：交通、噪音影响不可避免，但住宅将更稀缺
比较影响宜居的机场不搬了，说好的地铁有变动……《公示》发布之后，唱衰杨金的声音此起彼伏。那么，马头岗机场不搬，规划更改，对杨金究竟会有什么影响?
首先来看最受关注的交通问题。3月11日，记者沿着北龙湖片区的龙湖内环路向东行驶，行至龙源十三街，道路断行。按照郑州市规划局网站城乡公示的规划，龙源十三街穿过新龙路继续向北，穿越连霍高速后，与杨金片区的中央大道相连。
但杨金如果机场不搬迁，那么原计划从平原新区出发，横穿机场跨越贾鲁河的中央大道，或将出于安全考虑无法修建，或只能修到金城大道上，这将直接打断杨金到达北龙湖最近的一条路。
除了道路调整的影响，杨金片区的整体价值会不会随着马头岗机场暂停搬迁而产生波动?对此，记者咨询了河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社。
“军用机场与民用住宅之间必然存在干扰，机场不搬迁，最直接的影响就是周边的建设用地、公共配套都会围绕机场而建，周边区域可能还会限制市民活动，另外，机场的噪音对市民的影响不可忽视。”刘社还讲了一件事，“新郑国际机场之前就在如今的东区CBD，那时候起落飞机的噪音，经常吵得我们财院课都上不成，好不容易等一架飞机过去，另一架又来了。”
另一方面，北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为：“从规划上我们可以看到，机场及其周边区域的土地性质用途均会发生改变，尤其是那些将被占用的住宅用地以及周边的商业用地。机场不搬迁，片区内住宅用地必然会相应地减少，楼盘供应也将随之减少。”宋向清表示，“从这个角度考虑，其实也是变相增加了现有住宅的稀缺性”。
实探：价格目前无较大波动，部分楼盘稳中有升
那么，该区域内目前有哪些项目在售?具体情况如何?《公示》发布一周以来，都有哪些楼盘降价了?带着疑问，3月11日，记者进行了实地探访。
●瀚海尔湾
瀚海尔湾在杨金片区东侧，目前在售户型大多为140㎡以上。产品沿袭了瀚海的风格，号称“小晴宇”，且为精装交付。项目自身含有商业地块，配有西亚斯科技园以及医疗机构，目前在售楼栋均为高层产品，2018年年底开盘价为18000—22000元/㎡，目前均价在20000元/㎡左右，整体价格波动很小。
●康桥东麓园
该项目也在杨金片区偏东的位置，位于杨金路和惠城环路交会处，距离马头岗机场、污水处理厂等都有一定的距离，距离东三环大约1公里。
在售面积段为130—140㎡，整个小区全为2梯2户设计。2018年12月开盘时，小高层均价约21000元/㎡，洋房26000—27000元/㎡，目前小高层22000元/㎡左右，洋房28000元/㎡左右，价格稳中有升。
●美盛北龙台
项目在杨金核心区域，紧挨杨金路与市政原规划的中央大道，后期即便中央大道不再修建，已动工的杨金路段还是会投入使用，将大大缩减项目到北龙湖的距离与时间。项目在售为1号楼、2号楼、7号楼，面积段从102㎡到143㎡。上个月开盘时整体价格在21000元/㎡左右，目前售价无变化。
●伟业龙湖上城
项目位于杨金片区的核心区域，距离美盛北龙台较近，由5宗土地组成，总占地1100亩，虽然体量可观，但之前因为证件不齐、疯狂内购等原因被业内吐槽。项目目前有128—132㎡高层待售。今年2月底143㎡洋房已售罄，整体均价28000元/㎡，目前房源都是待售状态，价格待定。
●碧桂园国控天誉
碧桂园售楼部位于杨金片区西侧，靠近中州大道，交通较为便利，距离北龙湖片区较近，但临路的楼栋可能会受噪音影响。容积率为2.50，周边教育配套涵盖全年龄段。项目有70~128㎡小高层，140~190㎡洋房，去年小高层开盘均价为19500元/㎡，洋房25000元/㎡，目前在售洋房价格区间为25000~26000元/㎡，价格稳中有升。
记者探盘了解到，除了以上在售楼盘，目前区域内还有福晟九州府、奥园誉湖湾、泰禾广汇项目三个纯新盘，有需求的购房者可以持续关注。
其中，福晟九州府整个项目住宅用地超过400亩，是杨金片区内首屈一指的大盘;奥园誉湖湾临近已经动工的中央大道，距离北龙湖很近;泰禾广汇项目与瀚海尔湾隔贾鲁河公园相望，位置绝佳。
总体来说，抛开近日更改的规划，从位置来看，杨金片区距离郑东CBD约8公里，距离北龙湖直线距离约4.5公里，而且拥有医疗、教育、商业等优质资源。因此，可以说无论机场搬与不搬，购房者选择杨金片区的核心理由没变。
