我们的遭遇和蔡女士一样，也是刚付房款，房子就被查封了!”7月17日《大河报》大河看法版刊出郑州市民蔡女士的买房遭遇后，多位读者打来电话称，自己遇到了和蔡女士同样的麻烦。
记者调查发现，因二手房买卖存在交易信息不对称、产权不规范等问题，由此发生的买受人房屋被法院查封、冻结等情形已屡见不鲜。
呼女士|帮弟弟买房，刚付完钱，房子被查封
2015年9月13日，郑州市民蔡女士通过中介以132万元购买郑州某公职人员白女士的房子。因该房在银行有抵押，双方约定蔡先付100万给卖主解押，过户时再付余款。次日，蔡将100万解押款打入白指定账户。三天后，蔡又将余款打到指定账户，但蔡去办过户时却发现所买房已在前一天被查封。“官司打5年，现在钱没钱，房没房。”
蔡女士的遭遇引发各界争议的同时，有多位市民表示，遇到类似遭遇，不知该如何维权。
家住安阳的呼女士称，她和弟弟都在郑州上班。为了给即将成家的弟弟在郑州找个栖身之地，今年5月21日，在亲友的帮助下，呼女士最终通过中介，看上位于郑州龙湖镇的一套89平方米的房子，并以89万元价格达成协议。房款分批给对方，首付25万元。因该房子在银行有抵押，对方需要呼女士先垫钱解押。让呼女士想不到的是，她刚拿出36万元把交易的房子解了押，所买房屋就被郑州市二七区人民法院查封了。
呼女士事后得知，她遇到的情况和蔡女士一样，也是在自己和房主签协议的前一天，房主因欠债被对方起诉到法院，对方申请了房屋财产保全，随后法院查封了房主所卖的房屋。
据了解，房主不仅在银行有欠款，在外面还欠了其他人很多钱。卖房时，其丈夫还陪同签约，但没两天，房主就和丈夫离婚了。现在房主就一句话“要钱没钱”，也没办法协助过户。呼家人陷入绝境。
兰先生|儿子买婚房，付了钱，装修完，房查封了
荥阳兰先生的遭遇更令人唏嘘：他去年8月12日，在中牟和郑州交界处给儿子买了一套150平方米左右的婚房，房价大约120万元。从去年8月14日到8月28日，他先后分三次给房主支付了购房款。去年8月28日，给房主付完最后一笔20万元购房款。两天后，房屋被法院财产保全。事后了解，房主也是因欠债，被债权人起诉到法院。
为避免损失，他们一边同法院交涉，一边突击装修房子，随后买了家具。连装修带买家具前前后后又花了80万元，这些钱大部分是借亲友的。可没想到今年6月25日，法院还是将房子贴了封条。
大河法律服务团解析：上述几起案件的争议焦点是，买受人购买房屋后，房屋被法院查封保全，房屋买卖合同能否继续履行，买受人的权益如何得到保护。
首先，在现实生活中，根据签订的《房屋买卖合同》与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。根据有关法律规定，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。而在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订买卖合同的，合同无效。
其次，房屋被查封，能否办理房产过户手续。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。
最后，签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护?能否对查封执行提出异议?根据最高法的有关规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，满足三个条件：查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错。购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。
解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任。法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为了避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按照合同约定或法律规定承担违约责任。
二手房买卖有风险，买房人在从签订合同、入住到办理过户登记的全过程中，都应保持充分警惕，以保障自己的房屋不被牵涉到其他案件中被强制执行。
□大河报·大河客户端记者韩景玮
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