郑州二七商圈
□大河报·大河财立方记者张利瑶文朱哲摄影
在经历了入市体量大爆发的2018年之后，2019年上半年，郑州商业骤然遇冷。据睿意德数据显示，上半年，郑州新增商业体量锐减，仅有永威·木色、高新·万科广场等4个商业项目入市，新增体量13.8万㎡，同比减少12.5万㎡。同时，二七商圈现有业态不足的面貌正在改变，以支撑巨额流量的持续输入。
上半年，郑州新增13.8万㎡商业体量
7月31日，RET睿意德举办了“从流量到‘留量’”2019郑州商业半年报发布会暨媒体交流会。RET睿意德华中区品牌总监严蓉表示，2019年上半年度，郑州共有4个新增商业项目亮相，新增商业体量13.8万㎡，同比减少12.5万㎡，下降47.5%，其中万科高新区、中原区社区型商业先后开出。
新增商业项目中，以5万㎡以下的小型商业项目为主，“小而美”趋势明显。其中金水区开业项目最多，共3个。
作为城市大Mall周边的后来者，上半年，小体量商业永威木色和零零茂纷纷升级，用场景和业态的差异化加码突围。此外，优质集中商业的门店租金攀升、利润下降，其与社区商业的低投资、快成熟、强复购形成合力，驱使零售业态走进社区，永辉、苏宁等零售巨头和本土势力悦来悦喜在这一领域表现抢眼。
上半年，郑州商业土地市场并不活跃，主城区仅成交15宗商业地块，成交面积45.5万㎡。但是高铁西广场亚新集团商业项目、北龙湖卢森堡中心后期用地等优质地块的成交，将进一步丰富城市建筑景观，城市级商业、文化、旅游等新型城市功能也将进一步补足。
值得注意的是，“东有CBD、西有CCD”的规划蓝图正在实现。城西，奥体中心落成亮灯，揭开郑州中央文化区(CCD)面世序幕，不仅丰富着市民运动文化的交流与表达，大型功能性建筑又将进一步带动新区配套商业，形成组团式中心。
位于郑州常西湖新区的CCD中央大街，街如其名，坐落于CCD“四个中心”的中轴线上，串联起“四个中心”沿线的体育馆、博物馆、大剧院、科技馆等大大小小16个“新地标”。
公开资料显示，CCD中央大街作为下沉式商业体，目前是河南省最大的，其空间长约1.75公里，宽约57米，项目体量12万平方米，设置商铺200余间。计划打造为集餐饮、购物、休闲、娱乐、商住、旅游、健身为一体的复合业态地下商业街。
目前，CCD中央大街正在从图纸走向现实，计划于明年上半年正式开业。
2019年下半年，郑州商业地产将进入更为集中的入市期，据睿意德统计，下半年郑州拟开业商业项目达15个。其中YOYOPARK购物公园、瀚海海尚、新悦会等大体量项目，宜家家居、建业凯旋广场等具有商圈影响力的小体量商业均值得关注。
二七商圈再“换血”，业态变革上演以变应变
城市中心“商业老兵”二七商圈，上半年伴随华润万象城二期用地的获批、大上海城改造升级，开启更新模式。另外，大观国贸等服装专业市场，也将聚焦网红经济，探寻新的转型路径。二七商圈现有业态不足的面貌正在改变，以支撑巨额流量的持续输入。
作为郑州第一个商业规划的传统商圈，二七商圈以独特的地理优势独居重要地位，在郑州的商业、服务业大盘中都占据一席之地。但在城市版图扩张的推动下，花园路商圈、高铁商圈等新兴商圈虎视眈眈。面对新的历史局面，二七商圈不断扩容、升级，试图捍卫自己传统“老大哥”的地位。
大河报·大河财立方记者梳理二七商圈现有的商业布局发现，二七商圈的“改头换面”比以往来得更为急切。记者近日现场探访了解到，自去年冬天起，备受关注的二七商圈德化街外立面改造项目，已动工建设，目前工程已经完成围挡，正在紧锣密鼓整改中。
不仅如此，二七路太康路二七商业区地下综合管廊项目，也于去年6月开始管线迁改施工，项目建成后，地下将形成十字形的地下商业街，并与地铁1号线、3号线部分车站相连通，并连接二七广场、大卫城、金博大、人民公园等地。
如今的二七商圈已经从传统百货商场独树一帜的寡头竞争局面演变成多种业态的混战：以丹尼斯、金博大、北京华联、百盛购物广场等为代表的百货商场逐渐改弦更张;丹尼斯、世纪联华、北京华联超市等超市大卖场也进一步寻求突破;国内四大家电连锁巨头以及本土的八方电器等家电专业连锁不甘落后;正在建设的万象城二期、新田360太康路店以及大卫城等购物中心接连落子;德化无限城以及光彩市场等步行街进一步升级……
丹尼斯事业部部长薄涛曾对记者表示，正在施工的大乐城完工后将进一步提升二七商圈在年轻、流行Mall业态上的丰富度，另外，万象城二期以及新田360太康路店等新生力量的崛起，联合现有的大卫城，将使二七商圈形成“三足鼎立”之势。
“首店经济”持续飘红，上半年共24家品牌首进郑州
今年以来，郑州“首店经济”持续飘红。来自睿意德监测的数据显示，2019年上半年，共有24家品牌首进郑州，其中奢侈品与餐饮品类表现亮眼，丹尼斯·大卫城、万象城、正弘城成为“首店收割机”。
所谓首店，顾名思义就是指在行业内代表品牌，在某一区域开的第一家店;或是指传统老店通过创新经营业态和模式形成的新店。“首店”考量着人流量、消费能力以及营商环境，本质是首店品牌价值与区域特有资源的匹配。
对于城市中的商业而言，它无疑是存量竞争白热化局面下，突破流量和差异化困境最为直接的手段。另外，首店在郑州的下沉时间也进一步缩短，北美国民咖啡TimHortons从“中国首店”到“河南首店”用时仅4个月。但是无论是首店品牌级次、数量和业态丰富度，郑州“首店经济”发展仍处在初级阶段。
“首店经济”下，“草莽势力”异军突起。地市龙头凭借多年行业积淀，“越级”包围上级市场。洛阳零售巨头大张实业，在“大哈超市”的试水后，今年便将超市从街边搬进购物中心。下半年与正弘城的联姻，更将有升级版精品超市面世。商丘餐饮品牌“咨言”，蛰伏地市二十载，品类和店面全面升级，挺进省会;头部阵营把控下的郑州茶饮市场，细分品类仍有黑马杀出——来自四川的书亦烧仙草，半年时间郑州悄然布局15家店，购物中心、学校、街边全面发力。
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