拆违建、缴物业费、缴维修基金， 郑州老旧小区改造推广“三承诺”

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大河报·大河客户端记者孙煊哲实习生李静雅文记者张琮摄影

违建不好拆、业主不愿意缴物业费、小区改造好了没有资金维修……老旧小区改造的老大难问题有望在郑州解决。1月15日，记者了解到，郑州已发布《关于在老旧小区综合改造中推广“三承诺”的通知》(以下简称《通知》)。“三承诺”指的是承诺拆除各类违建、承诺缴纳维修资金、承诺缴纳物业维修费用。为什么要推广“三承诺”?将会对老旧小区改造工作带来哪些帮助?记者采访了相关政府人员、专家学者、物业企业、小区业主进行解读。

老旧小区综合改造,郑州市内五区要求推广“三承诺”

“‘三承诺’适用于市内五区，是破解老旧小区综合改造难点、长效管理重点的重要举措，涉及群众切身利益，关系到能否顺利开展老旧小区综合改造、能否破除老旧小区主要问题产生源头、能否实现综合改造长期效益。”郑州市老旧小区综合改造工程指挥部办公室相关负责人表示，各单位要充分认识推广“三承诺”制度的重要性，真抓实干，坚决杜绝走形式走过场。

上述负责人表示，推广“三承诺”是为了进一步推动郑州老旧小区综合改造工程。

具体该如何推广?《通知》明确，各单位在推广“三承诺”时，要积极宣传发动，采取“一征三议两公开”工作法，充分调动群众主动参与意识，争取大多数、感化极少数，形成全员参与、全员承诺的工作局面。

同时，《通知》要求各单位在制定老旧小区综合改造方案时，要将“三承诺”的内容一并纳入，贯穿征求意见全过程，同步征求群众意见。严禁代为操办、强制推行，要不断完善工作方式方法，通过居民议事会、党员议事会、群众公开商议等多种形式，宣传“三承诺”积极意义。

郑州市房管局相关负责人表示，签订“三承诺”便于小区的改造工作稳步推进，一般具体工作由街道办来做。即使业主签订完承诺书之后仍拒拆违建，相关部门依然还是会按照规定对其进行拆除的。

【承诺1】承诺拆除各类违建

各单位在制定老旧小区综合改造工程方案前，先行普查老旧小区内部各类违章建筑和违章搭建，建立违建普查台账，明确到户。征求业主改造意见时，将承诺拆除违建作为一项内容，就拆除方式和时限广泛征求业主意见，业主对同意拆除违章建筑予以承诺。

解读：拆除违建一直都是老旧小区改造的难点、痛点和重点。根据郑州印发的《郑州市老旧小区综合改造工程实施方案》，郑州老旧小区综合改造要突出“一拆五改三增加”，其中的“一拆”就是重在拆除违章建筑。

“我们小区是1995年交房的，2009年各种违建慢慢开始有了，毁坏绿地种菜、圈院子、楼顶接房子等现象频发，甚至在改造的过程中还有人继续搭违建。小区在改造时，也拆了一些特别明显的违建，但目前大部分还没拆。”绿云小区业主委员会委员邢松林认为，违建存在的最大原因在物业公司无能和不作为，业主在建违建的时候物业公司应该及时阻止。

邢松林认为，如果老旧小区在改造前，在街道办、社区、物业以及业主委员会的多方努力下，业主能够转变思想，签订拆除承诺书，并积极履行承诺拆除违建，那将会大大提升改造成效。

【承诺2】承诺缴纳维修资金

对纳入综合改造计划的老旧小区，由市物业维修基金管理办公室向各区提供维修资金缴存或结余数据信息，对于未建立维修资金或维修资金余额低于缴存标准30%的，各区负责制定维修资金补建或续筹方案，补建或续筹标准应当不低于缴存标准的60%。具体标准由各区征求业主意见后确定，业主对同意补建或续筹维修资金予以承诺并及时缴纳。

解读：郑州市房管局维修基金管理中心副主任范新生介绍称，郑州市老旧小区改造是针对的2002年之前的小区，而郑州在2001年6月份才开始建立维修资金制度，因此纳入改造的商品房老旧小区大部分都没有缴纳维修资金，纳入改造的房改房老旧小区早期房改办证时提取的维修资金因前期的维修使用大部分余额已不足首缴额的30%。按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定，没有建立维修资金制度的小区应当补建维修资金，已建立维修资金制度但账户余额不足首交额30%的，应当续筹维修资金。

老旧小区改造主要是对小区公共部位和公共设施进行改造，有必要在这次改造中把维修资金制度建立起来，应当补建或续筹维修资金的，要按照改造时的承诺缴纳维修资金，便于在改造后如果共用部位或共用设施设备出现问题，能够及时起用维修资金进行维修，巩固改造成果，避免出现恶性循环。

【承诺3】承诺缴纳物业服务费用

各区在制定综合改造方案时，同步制定物业管理方案，确定物业管理方式、物业服务内容和物业服务收费标准，相关内容由各区征求业主意见后确定。对于已经落实物业管理方式的，根据改造实际需要调整物业服务内容和物业服务收费标准的，相关内容由各区征求业主意见后确定。确定物业管理内容后，业主对同意缴纳物业服务费用等事项予以承诺并及时缴纳。

解读：郑州本土一家物业服务公司企业负责人认为，从经验来看，并不是所有的老旧小区改造都有物业公司愿意进入。有一些收费率低、收费标准低的小区往往不能成为物业公司的优质意向项目。

“如果能提前做通业主工作，大家都愿意按照商议好的标准缴纳物业费，这样就打消了物业服务企业的顾虑，自己的合理利润得到保障后，物业公司自然会积极参与竞标，最终受益的还是业主。”上述负责人说。

专家认为不能再给老旧小区居民增加负担

北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，郑州推广的“三承诺”直指改造中的三大难题，若能够顺利实施，将提高改造的进度，也将会提高物业服务企业进入改造工作的积极性。

“但是老旧小区改造核心是资金，要么政府财政或信贷解决资金，要么利用小区资源进行市场化运作，不能再给这些中低收入者增加太多经济负担。”宋向清认为，如果没有给老百姓一个定心丸，只强调让老百姓做出承诺是不严谨的，或许会导致业主产生情绪化反应，对改造工作造成被动影响，甚至让老旧小区改造无法顺利推进。

“老旧小区改造的任务不仅在于有效的改造，更在于后期的良好可持续管理，建立长效的后期物业管理机制尤为关键。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院副教授曹飞认为，“三承诺”强调征求业主意见后确定并承诺是推进老旧小区改造的重要基础。

曹飞建议，可同时探索通过选定物业服务企业签订服务合同后进行改造，促进政府有效协同群众和市场力量，进而实现政府、业主、市场力量多元共治的局面，让老旧小区改造这一重大工程取得更扎实可持续的成效。