郑州一套128㎡房卖65万?这套安置房被“一房二卖”!

随着房地产市场的繁荣和商品房价格的不断上涨，用实惠的价格买到一套房子，已经成为不少家庭的头等大事,一些购房者也开始将目光转向价格相对低廉的拆迁安置房，然而拆迁安置房的买卖却存在一定的法律风险。唐某就因购买一套安置房引发了一连串的闹心事，不仅最后没拿到房间钥匙，支付的55万购房款也“有去无回”。8日，记者从河南省郑州市惠济区人民法院了解到一起案例。

【案情】128㎡房卖65万?这间安置房被“一房二卖”

唐某常年在郑州一家工厂内打工。2015年3月，打算在郑州买房定居的唐某经人介绍认识了陈某。经过几次协商，双方签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，约定陈某及其妻子自愿将其位于郑州某村某安置小区的某套房屋(暂定为128㎡)转让给唐某，总价65万元。合同签订的当天，唐某就将首笔55万的购房款支付给了陈某。2016年7月左右，在陈某夫妇分得拆迁安置房后，陈某将其中一套房子的钥匙交付给了唐某，然而钥匙还没焐热乎，陈某又借故将钥匙讨回，随后不仅这钥匙“一去不复返”，陈某也绝口不提交付房子的事。多次找到陈某协商后，唐某才得知，陈某早已将其中一套房屋卖给了第三人，且在安置房分配后，陈某夫妇也办理了离婚手续，另一套安置房被协商归到了陈某妻子及儿子名下。

无奈之下，唐某便将陈某夫妇起诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《拆迁安置房买卖合同》，并判令二人归还房款55万元、支付违约金65万元及支付资金占用损失暂计4万余元。

法庭上，陈某及其前妻表示，涉案房屋为拆迁补偿安置房，土地性质为集体土地，尚未取得土地使用权证和房屋所有权证，未依法办理上市交易手续，且未补缴土地出让金和相关税费，不得进行交易，不能向他人出售，因此他们与唐某签订的“房屋买卖协议”应属于无效合同，愿意返还55万元房款，且承担法定利息。但本案中合同不能继续履行是由于涉案安置房无法取得产权证书，且唐某条件不符合郑州市限购政策等客观因素所导致的，其在合同履行过程中不存在违约行为，且唐某主张违约金的违约金过高，请求法院驳回唐某的其他诉讼请求。

【判决】卖家被判退还房款，再赔19万违约金

惠济法院经审理认为，唐某与陈某、陈某前妻签订的《拆迁安置房买卖合同》，双方虽对标的物约定不明，但陈某分到了某套房屋，并将该房屋钥匙交给了唐某，应视为唐某和陈某、陈某前妻明确了买卖的标的物，唐某也依约履行了交付房款义务，故双方签订的《拆迁安置房买卖合同》不违反法律规定，属于有效合同;陈某将房屋钥匙交付给唐某后借故将钥匙收走不再交付房屋，已构成根本违约，故唐某请求解除《拆迁安置房买卖合同》、返还其已支付购房款550 000元的诉讼请求，应予以支持;对于唐某要求陈某及其前妻支付违约金、资金占用等损失的请求，根据唐某已付购房款数额、时间、被告过错程度以及原告预期利益等因素，酌定承担违约金的数额为195000元，超出部分，不予支持;关于陈某及其前妻辩称，双方买卖合同无效，违约金过高，应驳回诉讼请求的理由，相互矛盾且无法律依据，不予采纳。遂依法作出民事判决：解除唐某与陈某、陈某前妻所签订的《拆迁安置房买卖合同》;陈某及其前妻于判决生效之日起十日内向唐某退还购房款550000元，并支付违约金 195 000元;驳回唐某的其他的诉讼请求。

判决生效后，陈某及其前妻迟迟没能履行，唐某向惠济法院申请了强制执行。“限高+失信‘黑名单’+司法拘留” 一套执行“组合拳”下来，在法官的督促下，被执行人陈某近日将全部案款履行完毕，申请执行人唐某也到法院领取了全部执行款，案件得以圆满执结。

【提醒】安置房交易有风险，购房需谨慎

执行法官随后表示，安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，也可以理解为定向销售给“拆迁户”居住使用的房屋。不同于小产权房的交易为我国法律法规明确禁止，符合一定条件的安置房，其买卖受到法律的保护。但由于安置房的土地性质等原因，其与普通商品房仍存在一定的区别。且根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行。实践中，安置房的买卖存在一定的产权风险、交房风险和办证风险等风险，特别是由于安置房的建设、分配及产权证书的办理存在较长的时间周期，特别在当前房价持续上涨的情况下，很容易出现卖家毁约的情形，给购房者造成不必要的经济损失。

为此，他提醒大家，如确有必要购买安置房时，一定要擦亮眼睛,审慎选择交易对象。因安置房房产交易受政策影响比较大，在购房前，首先要对安置房过户政策及交易条件有一个清楚的了解。随后，在选择购买对象时，要注意核实房屋性质、现状、权属等关键信息，特别要注意核查房屋不动产登记证是否齐全，并对卖家的身份(包括是否有权处分、共有人信息等)进行必要的核实，从而有效避免遭遇层层转卖、共有人不同意出售导致合同无效等情况的发生。此外，在签订相关购房合同时，一定要仔细阅读相关条款，并对容易引发纠纷的房款支付方式、税费支付方、交房时间、过户时间等合同履行的细节及一方违约后的责任承担等进行必要的明确约定，勿因一时贪图便宜而给自己造成不必要的损失与麻烦。

来源：大河客户端