关注房子养老钱丨公共维修资金使用门槛降低了！

 大河报·大河客户端记者 孙煊哲 摄影 许俊文

【开栏的话】

5月28日，十三届全国人大第三次会议表决通过民法典。新规降低了住房专项维修资金的使用门槛，备受社会各界关注。住房专项维修资金被称为房子的“养老钱”。对此，我省房屋维修基金使用情况如何?存在哪些问题?如何才能更好地使用维修资金?面对读者关心的这一系列问题，大河报从今天起推出“关注房子养老钱”系列报道，为您走访调查、解疑释惑。

楼顶漏水、外墙脱落、下水管道损坏、电梯老化……在保修期满后，房子的各种问题开始出现。这些涉及共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时，就需要动用专项维修资金。近些年，维修资金启动难这一现实问题一直备受各界关注。

5月28日，十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典，在现行物权法规定的基础上，适当降低了业主共同决定事项的表决要求，并且新增了紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定。

业内人士认为，新的规定可以有效避免久拖不议、久议不决的现象，缓解公共维修资金使用难的问题。

签字难、表决难严重影响维修资金的使用

如今，越来越多的小区老化了，一些小区的基础设施开始出现问题，诸如墙皮开始脱落、电梯老化等，稍有不慎就可能引发安全事故。但是，这些问题往往涉及小区业主的整体利益，通常需要相关业主的表决后方可启用公共维修资金进行解决。而在具体实践中，在有限的时间内，业主们往往难以达成一致。

“电梯坏了动用维修资金还相对容易一些，如果遇到楼顶漏水、下水管破裂等情况，想动用维修资金则比较困难。因为这些问题只影响到部分业主，对那些没受影响的大多数业主而言，一般都会拒绝同意使用专项维修资金。”6月4日，财信圣堤亚纳小区物业负责人杨秀清对记者说。

杨秀清介绍，小区动用维修资金，难度最大的在于难以形成统一意见，在全体业主进行表决时达不到“双三分之二”的指标。2017年该小区5号、7号楼各有一部电梯钢丝绳老化，出现坠梯现象，在需要业主签字表决时，虽然跟业主息息相关，但仍然花费了一个多月的时间，电梯也因此停运了一个多月才恢复正常。

物业公司使用维修资金难，有业委会的小区会不会好一些?“事实上也是很难，我们小区3、6、9号楼楼顶漏水好多年了，就是由于其他业主大部分所谓的‘反正不影响自家’心态，不同意动用维修资金，导致漏水问题至今仍未解决。”郑州东区福泽门小区业委会副主任张迪告诉记者，即使关系到大家生命安全的外墙瓷片脱落问题，也耗费了近三个月的时间才通过了表决。

在走访中记者发现，“事不关己”，是导致很多小区使用维修资金困难的重要因素。此外，由于房子出租率高、空置率高，联系不上业主，也会导致不能满足“双三分之二”的硬性指标，而无法动用维修资金。

此前的物权法规定，公共维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。一般情况下，由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议，业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过;如果出现应急情况的，则不需要三分之二以上的业主通过，由物业公司提出申请，业委会审核同意后，报住建局或房管局备案办理。

对此，多位业内人士及小区业主均表示，符合上述规定的紧急情况通常极少出现，按上述程序，很多小区维修问题不仅难解决，而且耗时很长。

新规降低使用门槛，“双过半数”业主同意即可

针对近年来群众普遍反映公共维修资金使用难等问题，5月28日下午表决通过的民法典，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。

对于公共维修资金使用，民法典进一步完善了决策程序，降低通过这一事项的表决要求，将原草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”，比此前物权法规定的“三分之二”比例也有明显下降。

此外，民法典还增加了一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

记者了解到，按照规定，这笔维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造;维修资金的筹集、使用情况也应当公布。

“新的规定降低了业主对使用公共维修资金事项表决时形成决议的门槛，可以有效避免久拖不议、久议不决的现象，缓解公共维修资金使用难的问题。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，维修资金的筹集和使用事关每个业主切身利益，通过定期公布相关情况做到信息公开，让业主们能够在信息对称的基础上参与小区管理，是维护业主权益、维持小区秩序的重要保障。

【征集令】

随着越来越多的房子步入“老龄化”，维修资金使用频率也会越来越高，如您在生活中遇到有关于维修资金方面的问题或建议，可将内容发送至邮箱373454119@qq.com，或发送短信至15515725151。