郑州二七商圈将迎来新变局

大河报·大河财立方记者杨霄文丁洋涛朱哲摄影

耗时近1年收购CapitaMallErqi(即原郑州亚细亚五彩购物广场，以下简称“凯德广场·二七”项目)，丹尼斯心满意足。7月4日，丹尼斯集团相关人士在接受大河报·大河财立方记者采访时确认，在郑州寸土寸金的二七广场商圈，该公司有了第二个落足点，且对物业完全自持。该宗物业约8亿元的售价，或在外界看来颇为“金贵”，但丹尼斯要的是“双子联动”，在河南第一商圈拿到足够的市场主动权。

丹尼斯隐秘收购凯德物业，疫情导致“8月开店”设想推迟

“丹尼斯以8亿元正式接盘北京华联二七店”，该消息近两日在坊间传开。

需要说明的是，丹尼斯集团收购的并非北京华联郑州二七店，而是其此前所在的商用物业。2019年8月，该店闭店停业，构成凯德出售“凯德广场·二七”物业资产，丹尼斯等一众商企参与竞标的前提条件。

丹尼斯收购“凯德广场·二七”花了多少钱，又以何种方式完成接盘?

该公司相关人士称，收购该项目仍在进行时，因而无法透露具体收购金额。丹尼斯的接盘方式，则是通过收购持有“凯德广场·二七”物业资产的公司来实现。

不过，曾在2月6日，凯德零售中国信托向新加坡交易所提交的一份公告文件上称，其正在将“凯德广场·二七”项目的全部股份出售给非关联的第三方公司。该项目位于郑州核心商圈(二七商圈)民主路3号，是一个总计七个零售楼层的商业物业，建筑面积92355.85平方米。拟售金额约8.509亿元(约合1.652亿新加坡元)，收购方将以现金方式支付上述交易，预计在今年三季度完成整个交易过程。

彼时，凯德披露“收购方将以现金方式支付上述交易”，引发省内外商界对此“壕主”身份的各种猜测，并带起一波不小的议论。

丹尼斯是什么时间决定对该项目出手的?

上述人士称，在去年秋季，该公司接到“凯德广场·二七”物业资产交易的沟通邀约。不过，该公司对“凯德广场·二七”物业资产产生关注，是在2019年年初。那时，交易双方已有简单的沟通，但丹尼斯不是该项目的唯一竞标者，而是其中之一，更需遵守商业交易的基本规则，不得对外披露任何消息。

不过，对“凯德广场·二七”洽购的进展顺利度，让丹尼斯有惊喜。上述人士透露，今年元旦前后，丹尼斯已获凯德方发出的确定信号，“收购计划”可以实施了。同期，丹尼斯管理层曾产生过一个“8月开店”设想，即在“凯德广场·二七”迅速拓展一家新门店。但随后突发疫情导致该设想破灭，对该项目的启动方案不得不另做谋划。

8亿拿下二七广场“新盘”，丹尼斯究竟图点儿啥?

丹尼斯约8亿元现金收购“凯德广场·二七”，这买卖值吗?

“郑州以及二七商圈是丹尼斯的‘大本营’。公司拱卫核心市场，没有太多复杂的理由。”丹尼斯相关人士称，2019年度，该公司百货业在省内市场销售规模约130亿元，郑州市场占据绝对多数。以公司旗下第一大购物中心大卫城为例，该店同期销售规模已超过60亿元，继续保持双位数同比增长，坐稳了国内单体购物中心“十强”，足以印证二七广场商圈的土壤养分和消费号召力。

上述人士同时认为，2019年以来，郑州市对“复兴二七(商圈)”的方略和规划逐步清晰。

此时，丹尼斯积极收购“凯德广场·二七”项目，是对二七广场地区迭代升级规划和前景充分看好，以实际行动落实增强实体零售业投资。

河南商界对丹尼斯该收购案的看法颇多，大抵可分为三种：

其一，“凯德广场·二七”项目在郑州市二七广场的核心区。从零售业战略角度看，它就像是一次“轮庄机会”，是不可再生资源。

其二，丹尼斯收购该项目的出价，或不是最高的。但其以“现金方式支付”，既清晰表达了对该项目的渴望和诚意，更是“不差钱”的霸气，同时也是给项目的竞标对手、国内同行看。

其三，丹尼斯对二七商圈再布局，垒高了自身“护城河”。从浅层次看，它能将大卫城“安排不了”的品牌合作商，就近送到新载体中，压根没出自家的“锅”。从深层次看，丹尼斯在二七商圈持有大卫城+“凯德广场·二七”，二者合计物业经营规模约50万平方米。这或在同商圈内对同业传导竞争“压迫感”，同时，也让任一外来者打消“强行闯入”的念想，需重新拿捏自身资源禀赋、慎重核算竞争成本。

不过，大卫城与未来的“凯德广场·二七”项目，直线相距不足500米。这是否会出现超近距内耗?

某全球知名商业物管机构郑州地区负责人的看法是，“丹尼斯不拿走该项目，别人也会拿。与其与别人打，不如自己和自己打，从而在内部竞争中找到‘错位’，同时在同商圈内获得更多市占率，增强商业资源竞争的话语权”。

丹尼斯对入手项目“只改不拆”，同商圈、再布局考验其驾驭力

丹尼斯拿到“凯德广场·二七”，想怎么玩?

该公司相关人士坦言，对该项目的规划与设计尚未展开，不过会在近期全面启动。该宗物业虽已存市超过20年，但经实地勘查评估大楼硬件质量完好，内部结构符合预期。同时，新门店经营团队已经着手组建。

这意味着，丹尼斯不会拆掉它进行重建。

上述人士对此确认。其称，疫情致使该项目错失了“8月开店”的原有计划。近期，公司已通过新决定，用心在二七商圈新增一个“作品”。这包括，对硬体物业进行全方位的改造、装修，同时，也将对该项目确定商业定位，打出丹尼斯的特色。

客观来看，丹尼斯是国内零售业名副其实的商业地产大鳄，其在河南省内自持物业总量或超过600万平方米，这相当于十多个丹尼斯·大卫城。“以重资产投入置换单店运营低成本、业态混搭且高密度连锁布局”，这是丹尼斯在过往20余年的核心打法，更奠定了其在河南多层次客源的实际控制力。这在“凯德广场·二七”项目上更表现得淋漓尽致。

但摆在丹尼斯面前的挑战同样直观。

比如，大卫城与未来的“凯德广场·二七”项目，两店直线相距不足500米。如何切实解决门店经营错位，它需要开创更多的“第一次”。也许，这将比三年前其“摆平”大卫城与1公里外丹尼斯人民路店的内部竞争要麻烦。

比如，丹尼斯增大自持商业物业，获得了物业增殖与门店经营低租金成本。但同时，其重资产投资结构过于单一，缺失其他强势有效渠道。今年疫情期间，电商平台再次给实体商企上了生动的一课：一条腿走路是有风险的。

6月初，中国连锁经营协会发布的“2019年中国连锁百强榜单”显示，丹尼斯位居第29位。其上年度销售规模约253亿元、同比增长6.3%，门店数量493个、同比增长9.6%。

也许在丹尼斯看来，实体店的买卖依旧不错、规模化扩张仍可期许，但是，中国经济数字化迭代的浪潮呼啸而至，传统实体商企对既有零售门店业态迭代迫在眉睫，此时丹尼斯手中的新工具备足了吗?

值得拭目以待。