河南商报记者 闫梦园
2020年下半年的楼市似乎开局顺利。
克而瑞数据显示，2020年7月TOP100房企销售额同比增长25.7%，前7月，房企整体累计销售业绩同比增长2.7%，自年初以来累计业绩首次实现同比增长。
然而，春江水暖鸭先知，楼市冷热看营销动作。
如人饮水冷暖自知，体量大、市场份额多的大房企已经开始用打折促销的实际行动拨开云雾，揭开数据背后的真相——2020年下半年，房地产开发企业的日子更苦了。
【1】现象：“全员营销”“特价房”等再现市场
7月下旬以来，房企销售榜单全国TOP房企中已有几家出现释放出不同程度的营销策略;河南本地知名房企也透露出优惠迹象。
1.“全员营销”
要说加速去化哪家强，中国房产界还得看这位开发商。就在各家还在忙着核算前七月业绩、计划下半年销售策略的时候，这个开启了疫情期间房企营销新模式的开发商，又在八月率先开始了“全员营销”策略。
此次全员营销的时间在8月3日至9月6日，住宅可享受8.3折优惠;员工推荐购房可享受9.5折+1万元购房券;在物业方面可免收3年的物业费;付款方式上，一次性付款可打9.3折，按揭9.5折，一年分期9.8折;商铺售卖方面可享6折。
2.“工抵房”“特价房”
7月下旬，一头部开发商在郑州市区和港区的多个楼盘同时释放出消息：有一批工抵房房源出售，单价比市价少了2000元/平;
与此同时，郑州西北片区一知名开发商的准现房也在以清盘、特殊楼层的理由推出低于市价2000元/平的房源;
郑州二环一楼盘，开发商因资金问题饱受争议，7月起开始逐步释放出工抵房、现场优惠的消息，目前价格已刷新二环新低价，实现了日入千亿的销售业绩。
3.超低首付上车
近期，以品质著称的河南一本土开发商也携市区刚需大盘加入了加速去化的行列。
打着企业周年庆的旗号，推出首付仅需158xx元的政策，是为公司创办年限加日期，剩余首付三年六次付清。
有趣的是，这个开发商此前对于首付分期的态度非常谨慎，仅会在年末低调推出、不问的话销售绝不会主动说出。
【2】数据：整体的归整体，局部的归局部
高周转的行业惯例，让我们习惯了开发商急于回款的表现，但从七八月——往年的楼市休整期——就开始新一轮的打折促销，未免不让人心生疑虑：数据看着很不错呀，为何开发商如此急切?
如人饮水冷暖自知。
从文章开头的房企销售数据来看，对于开发商来说，原本应属淡季的7月份的房地产市场确实并不淡，截至目前的销售数据也虽不及去年，但也差的不多。这得益于疫情期间搁置的购房需求的延后释放和楼市整体年中大促的热度惯性延续。
但从局部市场来说，各个城市的房地产市场成交表现不一。易居房地产研究院8月4日发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，7月40城成交量环比同比均增长，但具体到这40城，差别较大。
报告提到，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续3个月同比正增长，说明房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。
但2020年前7月，40城成交面积相比去年仍是下降，幅度为12%，降幅正在持续收窄。
我们关心的2020年前7月的郑州新房成交面积，同比降低20%。
为何有些城市大幅增长、有些城市如郑州仍呈大幅降低状态?
这与各个城市的楼市调控程度有关，也与去年同期的销售基数有关。郑州对于楼市的高压调控从未放松，且去年同期经历了小阳春和年中大促，成交面积较多，今年错失了小阳春自然无法与之相较。
从表中可以看出，与郑州调控同样严格的往年楼市热门城市长沙、西安等也呈大幅降低状态。
“总的来说，这俩月的需求释放确实有一定的效果，从个别火热项目就可以看出。但郑州市场的整体表现远不及预期。”郑州一楼盘销售负责人称。
据小编观察，上半年，房企推盘节奏较之往年谨慎了不少，以市区二环一刚改项目为例，六月中旬就取得了预售证，但直到七月中旬才开盘，“前期蓄客效果不好，要不然早就开盘了。”相熟的销售人员透露，“没有开发商嫌钱烫手。”
【3】现实：政策压顶＋业绩压力，打折或成下半年常态
受疫情和国际争端加剧的影响，目前经济形式复杂严峻，经济内循环影响深远。要切实将资金用于实体和高端产业，必定会对房地产进行限制，开发商必须要做好过苦日子的准备了。目前看来，只有一个现金回流途径——卖房回款，然而2020年下半年销售预期并不乐观。
1.销售压力大
尽管各大房企公示的销售数据都比较亮眼，但对于郑州区域和郑州项目来说并不乐观。
据业内人士透露，在郑州在售的项目中，上半年，郑州单盘月销售额达到3亿的项目屈指可数，月销售额超过1亿的就算不错了。
对于货值动辄数十亿的项目来说，销售任务全部压在了下半年。
2.推盘节奏紧凑
受疫情影响，2020年春节后，郑州各项目开工普遍后延，不少项目暂停推新。最近，随着全面复工复产，达到工期要求的项目，陆续获得预售证。
可以预见，未来一两个月，伴随着“金九银十”，不少全新楼盘和已开楼盘会扎堆儿开盘、推新，郑州市新房供应量会大幅增加。
尽管市场不如预期，但为了业绩还是要搏一搏。
3.需求端观望情绪重
伴随着新房供应量增加的，是需求端购房者日益增长的观望情绪。
4.折扣促销或成常态
要在仅剩的5个月里，完成十几甚至几十个亿的销售任务，各项目现在是卯足了劲。
为了给观望者一针强心剂、促使购房者尽快下定购房决心，开发商必定会不遗余力地推出各项优惠措施。
是的，往年也有，但今年由知名房企打头、来得更早、持续得也将更久。
【4】讨论：对于购房者来讲，下半年是不是买房好时候？
当前，郑州市场上的刚需，二手房和新房都可以考虑，捡漏机会比较多且成功概率大。
但，买房之前，要衡量下自身的经济实力：
首先是自身经济风险，在当前情况下是否依然能保持较好的收入，维持正常生活;
其次是谨慎选择杠杆，首付分期带来上车便利的同时，也提高了风险程度，对生活和家庭支出影响较大。
下半年，关于买房你有哪些考虑和疑问?
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