河南商报记者 韩忠林
物业服务好不好事关每一位业主的切身利益。在郑州很多小区甚至一些商场，因为物业达不到业主预期，所以会出现更换物业现象。
而在更换物业过程中，往往会出现一道难题，那就是老物业不肯离场。这该怎么办?新修订的郑州市物业管理条例给出答案。
商场业主想更换新物业，老物业提出质疑
“我们都找好新物业了，可老物业说啥都不肯走。”近日，郑州宝龙城市广场的业主王丽(化名)向河南商报记者反映，商场业委会在更换物业时，遇到难题。
王丽介绍，商场采用的是托管租赁模式，就是业主们购买商铺后，由物业统一代为出租、管理。
“旁边商场生意很红火，我们这边很多商铺闲置，租出去的商铺，生意好的也不多。”王丽表示，商场惨淡的人流量加上落后的设施、管理，让业主们对老物业失去信心，所以很多业主觉得，应该尝试更换新物业。
在业主们共同努力下，2020年商场召开业主大会，选举产生了业主委员会，随后便着手准备更换物业事宜。
“商场和小区不一样，人住得比较分散。”王丽表示，业主委员会给业主们发了调查表，咨询是否同意更换物业，然后业主们填表并按手印后寄给业主代表，业主代表们召开会议对调查结果进行统计，最终决定更换物业。
“新物业是业委会找的。”王丽表示，确定更换物业后，大家通知了老物业，并准备于近期让新物业入驻。
可新物业入驻时，老物业则不肯离开。
商场老物业相关负责人表示，按照法律规定，更换物业是需要经过业主大会流程的，而新物业入驻，完全是由业主委员会自身运作的，并不是业主大会的意思，所以是不合理的。
新物业入驻究竟是否合理?双方产生分歧，事件陷入僵持。
小区更换物业，不是一件容易的事
更换物业并不是一件容易的事情，郑州很多小区都有类似经历。
最近几天，郑州隆福国际小区居民，正在准备新物业入驻欢迎仪式。
“以前小区光垃圾问题都解决不了，我们都开玩笑说住在‘垃圾’里。”业主雷女士告诉河南商报记者，小区老物业不仅管理方式差，而且几乎不作为。“我们早都想更换物业了，可一直没有实现。”
“长期如此，大家意见肯定很大。”雷女士表示，今年8月，业主们对物业的不满集中爆发，大家自发在小区内拉横幅，要求物业撤出小区。
“物业自己肯定不同意。”雷女士称，最终还是政府职能部门出面协调，老物业才同意自愿撤出小区。
雷女士表示，确定老物业离开后，今年9月小区召开业主大会，投票选举出了新物业公司。最近几天新物业公司已经入驻，给小区带来了很大变化。
同样在近期更换物业的，还有清城美苑小区。
小区业委会负责人王先生介绍，今年早些时候，老物业签订的服务合同到期，因为其服务质量不理想，所以很多业主想要更换物业。
今年7月，小区召开业主大会，业主们投票决定不再与老物业续约，并委托业主委员会找新物业。
可当业主委员会找的新物业准备入驻时，老物业却不肯搬离。
“业委会多次进行了沟通，他们依旧不肯离开。”王先生表示，最终大量业主聚集在老物业办公地点，并联系到公司负责人，才艰难地办理了交接手续。
“物业服务好不好，自己说了不算，业委会说了也不算，只能由业主来决定。”王先生表示，小区更换物业，的确是一件麻烦事，因为不仅要考虑业主们满意度，还需要考虑物业公司盈利问题，毕竟赔钱的买卖，物业公司通常是不会接手的。
小区想更换物业，究竟该怎么做？
好的物业对业主生活影响非常大，所以尽管过程有些复杂，但郑州不少小区业主依旧会出现更换物业的想法。那么，想要更换物业，究竟应该怎么做呢?
河南商报记者梳理发现，2018年修订的《河南省物业管理条例》规定，业主大会履行确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业的职责。
而今年1月开始实施的《民法典》则明确，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
而10月1日起实施的郑州市物业管理条例也提出，选聘和解聘物业服务人员由业主依法共同决定，而且应该在显著位置公示。
“业主共同决定”的说法和“业主大会决定”是否一致呢?
河南天基律师事务所律师陆阳表示，由业主共同决定和由业主大会决定，是没有区别的。
陆阳表示，业主共同决定的提法，还考虑到一些小区人数较少，不具备成立业主大会条件。
其实，业主共同决定，理论上，可以不通过“大会”的会议来完成。但是，在组织、效率和证伪等关键点上，很难做到形式上的正义，所以才需要制式化的业主大会(组织)，通过制式化的会议程序(议事规则)来表现。
老物业不肯搬离，该怎么办？
是不是业主大会决定更换物业就直接可以更换了呢?
其实不然，《民法典》规定，在决定解聘老物业时，除合同另有规定外，应该提前60天书面通知物业服务人。解聘造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
虽然业主应当赔偿损失，但这并不意味着老物业可以以此为由，拒绝搬离。
即将实施的《郑州市物业管理条例》规定， 物业服务合同终止的，物业服务人应当退出物业服务区域，依法履行交接义务，不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。
当然新物业服务人也不得强行接管物业。
那么双方产生分歧时，该怎么处理呢?新条例规定，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县(市)物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。
老物业不肯撤场，可能会面临哪些处罚
针对小区更换物业中出现的老物业不肯退出现象，社区治理专家党锋认为，其背后反映出的是行业不成熟。
“不退出，不撤场只是表象。”党锋表示，老物业不肯撤场原因是多方面的，可能是认为业主大会程序不符合规定、也可能是后期公示不到位，还可能是业委会在执行过程中做法不妥当引起物业“不服气”。
“物业行业国家倡导的是市场化。”党锋表示，按照市场化的做法，应该由合同双方自由缔约。但现实中，物业行业市场主体专业能力不足，造成双方信息不对等，就容易产生分歧。
“物业公司服务是否到位，不应该凭借主观因素来断定，而是应该看是否完成合同。”党锋表示，物业行业主要评判依据应该是合同，但物业服务和很多行业不一样，有较多服务很难量化，而且周期较长，所以物业公司是否履行合同，在判断上难免会出现主观因素影响。
党锋表示，新修订的《郑州市物业管理条例》，赋予了街道办事处、乡镇人民政府等对物业管理服务组织、指导、监督职能，想要化解新老物业交替中出现的问题，一定程度上需要政府部门发挥出相应职能。“看上去很简单，但做起来并不容易，需要一个过程。”
针对遇到类似纠纷如何处理，党锋称，新的郑州市物业管理条例，对投诉渠道进行了明确，虽然没有直接提及具体处罚情况，但并不意味着无法进行处罚。
根据2018年修订的河南省物业管理条例，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二十万元罚款;物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。
“如果政府处罚后，老物业依旧不肯撤场，业委会可以走司法途径。”河南省物业商会秘书长张国强表示，新修订的《郑州市物业管理条例》明确，老物业不肯撤场，是可以通过诉讼强制执行的。
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