【大河报·大河财立方】(记者 吴春波) 日前,郑州市计划推出“稳楼市”相关政策引起各界关注。在这之前,郑州市已有多家房企宣布“放长假”,其中有房企放假时间持续到今年4月份。

实际上,郑州并非今年首个宣布将推出“稳楼市”政策的城市。根据中原地产研究院统计数据,目前国内已有超过36个城市先后发布“稳楼市”政策及相关安排。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策对于其他城市也是有启发的,叠加后续降低房地产入市门槛,客观上可以带动房地产市场行情回暖。

郑州市某房产中介王旭认为,看好郑州市关于“稳楼市”方面的态度,并希望政府能在提高就业者收入和稳定性方面加大关注力度,以助于恢复市场信心。

当地商品房销售连续多月下滑后,郑州市计划出台“稳楼市”政策

据郑州日报报道,2月15日,郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会议召开,郑州市代市长何雄表示:“郑州房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整。”

根据该报道,郑州市今年将计划出台政策,每年吸引大学生20万人留在郑州,鼓励外来务工人员在郑州买房,以消化郑州商品房存量。同时,郑州市还计划降低二手房交易个人所得税,鼓励市民卖小买大、卖旧买新,拉动市民改善型住房消费。

严跃进表示,此类政策表述,充分说明当前郑州对于住房市场发展的关注,尤其是看到了当前郑州房地产市场的压力,通过引进大学生和农民工来消化库存,客观上有助于带动房地产市场交易的活跃。

某全国地产企业河南区域相关负责人表示,郑州市政府能够感觉到地产对于地方经济的重要性和目前的困局,也有意愿、有计划逐步助推市场向好,但最终效果如何,还要看具体政策落地和社会的购买力以及市场信心的恢复。

王旭告诉大河报·大河财立方记者,郑州房价下跌、交易下滑并不是最近半年的事情,在这之前,郑州新房房价和二手房房价均已经阴跌一年多了,尽管其间不乏个别“涨价楼盘”,但整个行业总体表现仍为价格阴跌、交易规模收缩。

“以郑州南部某楼盘为例,2020年下半年开盘时成交价格接近17000元/平方米,到当年底楼盘成交均价已经跌到了13000元/平方米。”王旭表示,不少地产项目为了引流加快推出特价房,其中部分房企为加快销售变现以偿还债务,甚至会主动选择降价销售。

根据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示,郑州从2021年8月到12月,新房、二手房价格连续下跌。具体到成交量上,新房销量大幅下滑,与2020年同期相比,下滑幅度已超过腰斩,创下近5年同期新低。

淡旺季已经被市场“熨平”,“刚需”成为郑州楼市交易主流

新冠肺炎疫情出现之前,每年的二、三月份都是郑州楼市销售旺季,叠加返乡置业和春节置业等效应,房地产市场往往会出现“小阳春”行情。但是最近三年,受到疫情防控、收入预期下降等多种原因影响,“小阳春”行情已消失。

“实际上,不仅‘小阳春’行情消失,就连‘金九银十’这样的旺季行情也一样不见踪影。”王旭告诉记者,究其原因,受到疫情防控及其他多种因素影响,目前房地产市场有效客户数量远少于疫情之前,客户买房的目的基本上都是自住,属于刚需。

在其看来,房地产市场回归“居住属性”的最大变化,就是“投资客”正在逐步消失,郑州楼市在一年内任何月份发生购房交易的数量,都不会出现较大波动,房地产行业的“暴利”消失后,一些靠“暴利”实现发展的房企难以适应新局面。

“的确没有啥‘淡旺季’了,现在一些房地产项目连客户都很难找到。”前述某全国地产企业河南相关负责人表示,不少郑州房企今年一、二月份销售十分惨淡,在疫情防控的1月份,还有房产项目商品房销售成交仅为个位数,主要是市场信心太差了。

“郑州市房地产行业要实现健康发展,建议从两个方面入手,其一是通过引进人才的方式,增加郑州真正购房人数总量;其二是想方设法提升就业者的收入及稳定性。”王旭表示,来到郑州的人才多了,刚需的规模也会跟着放大,收入增加和稳定性提高了,人们购买住房的意愿才会真正得到有效提升。

在其看来,买房是一个动态过程,攒够“首付”只是开始,月供才是真正的“主体”,能否有足够、稳定的收入覆盖月供并有一定结余,才是人们决定是否购房的关键。

王牌智库首席专家、董事长上官同君表示,当前各行各业都很难,老百姓收入不稳定,消费能力难以保证可持续,如何帮助帮扶中小企业渡过难关,郑州市也应该一并关注、研究拿出预案,这与郑州房地产业平稳发展息息相关,早预案就会早见效。

房地产咨询机构克而瑞数据显示,今年1月传统销售淡季叠加疫情,郑州商品房市场明显下滑;主城区住宅量跌价涨,成交36.32万平方米,同比下滑22%;环郑区域住宅量价齐跌,价格达到近两年最低值,成交31.95万平方米,同比下滑5%。

而另一家房地产咨询机构贝壳研究院数据则显示,郑州、天津等1月疫情局部复发,二手房成交量环比降幅超过五成。

房地产市场健康发展成共识,年内超36城市已“宣布”稳楼市

经过2021年房地产行业波动的洗礼,“稳楼市”和实现房地产市场健康发展,已经成为社会共识,从国家部委到各个城市,“稳楼市”相关政策逐步增多。

2月18日,国家发改委发布《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》(以下简称《通知》)。此次政策在财政税费方面,优惠政策也覆盖到了房地产企业中。

《通知》明确提出,加大中小微企业设备器具税前扣除力度,中小微企业2022年度内新购置的单位价值500万元以上的设备器具,折旧年限为3年的可选择一次性税前扣除,折旧年限为4年、5年、10年的可减半扣除。对于中小微企业,政策明确也包括房企,即房地产开发经营,标准为营业收入20亿元以下或资产总额1亿元以下。

同日,国家发展改革委还发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》,此次政策明确指出,2022年继续推动金融系统减费让利,落实好贷款市场报价利率(LPR)下行、支农支小再贷款利率下调,推动实际贷款利率在前期大幅降低基础上继续下行。

“此前国家发展改革委文件很少提及LPR内容,相关表述也意味着,未来降息的空间依然比较大,LPR有进一步下调的可能。”严跃进表示,此举对于包括房地产等市场有积极作用。

值得注意的是,今年以来,国内不少城市先后发布“稳楼市”相关政策。中原地产研究院统计数据显示,2022年1月以来,全国房地产调控政策发布次数累计超过70余次,其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。

相比往年同期“收紧”为主,2022年以来,房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。具体而言,降低首付比例及贷款利率、增加刚需购房群体数量、财税补贴及引导价格折扣,成为不少城市“稳楼市”的政策选项。

中原地产研究院首席分析师张大伟表示,整体而言,今年开年以来,房地产调控政策延续去年四季度政策方向,从中央部委到地方省市,都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看,随着政策底部的出现,市场成交的底部也逐渐开始接近。

在严跃进看来,类似政策充分体现了当前房地产市场的发展导向,即政策持续向好,进一步带动房地产市场行情朝着回暖、趋稳、向好的方向发展。(应受访者要求,文中王旭为化名)

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