【大河报·大河财立方】日前，郑州市计划推出“稳楼市”相关政策引起各界关注。在这之前，郑州市已有多家房企宣布“放长假”，其中有房企放假时间持续到今年4月份。
实际上，郑州并非今年首个宣布将推出“稳楼市”政策的城市。根据中原地产研究院统计数据，目前国内已有超过36个城市先后发布“稳楼市”政策及相关安排。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似政策对于其他城市也是有启发的，叠加后续降低房地产入市门槛，客观上可以带动房地产市场行情回暖。
郑州市某房产中介王旭认为，看好郑州市关于“稳楼市”方面的态度，并希望政府能在提高就业者收入和稳定性方面加大关注力度，以助于恢复市场信心。
当地商品房销售连续多月下滑后
郑州市计划出台“稳楼市”政策
据郑州日报报道，2月15日，郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会议召开，郑州市代市长何雄表示：“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”
根据该报道，郑州市今年将计划出台政策，每年吸引大学生20万人留在郑州，鼓励外来务工人员在郑州买房，以消化郑州商品房存量。同时，郑州市还计划降低二手房交易个人所得税，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
严跃进表示，此类政策表述，充分说明当前郑州对于住房市场发展的关注，尤其是看到了当前郑州房地产市场的压力，通过引进大学生和农民工来消化库存，客观上有助于带动房地产市场交易的活跃。
某全国地产企业河南区域相关负责人表示，郑州市政府能够感觉到地产对于地方经济的重要性和目前的困局，也有意愿、有计划逐步助推市场向好，但最终效果如何，还要看具体政策落地和社会的购买力以及市场信心的恢复。
王旭告诉大河报·大河财立方记者，郑州房价下跌、交易下滑并不是最近半年的事情，在这之前，郑州新房房价和二手房房价均已经阴跌一年多了，尽管其间不乏个别“涨价楼盘”，但整个行业总体表现仍为价格阴跌、交易规模收缩。
“以郑州南部某楼盘为例，2020年下半年开盘时成交价格接近17000元/平方米，到当年底楼盘成交均价已经跌到了13000元/平方米。”王旭表示，不少地产项目为了引流加快推出特价房，其中部分房企为加快销售变现以偿还债务，甚至会主动选择降价销售。
根据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，郑州从2021年8月到12月，新房、二手房价格连续下跌。具体到成交量上，新房销量大幅下滑，与2020年同期相比，下滑幅度已超过腰斩，创下近5年同期新低。
淡旺季已经被市场“熨平”
“刚需”成为郑州楼市交易主流
新冠肺炎疫情出现之前，每年的二、三月份都是郑州楼市销售旺季，叠加返乡置业和春节置业等效应，房地产市场往往会出现“小阳春”行情。但是最近三年，受到疫情防控、收入预期下降等多种原因影响，“小阳春”行情已消失。
“实际上，不仅‘小阳春’行情消失，就连‘金九银十’这样的旺季行情也一样不见踪影。”王旭告诉记者，究其原因，受到疫情防控及其他多种因素影响，目前房地产市场有效客户数量远少于疫情之前，客户买房的目的基本上都是自住，属于刚需。
在其看来，房地产市场回归“居住属性”的最大变化，就是“投资客”正在逐步消失，郑州楼市在一年内任何月份发生购房交易的数量，都不会出现较大波动，房地产行业的“暴利”消失后，一些靠“暴利”实现发展的房企难以适应新局面。
“的确没有啥‘淡旺季’了，现在一些房地产项目连客户都很难找到。”前述某全国地产企业河南相关负责人表示，不少郑州房企今年一、二月份销售十分惨淡，在疫情防控的1月份，还有房产项目商品房销售成交仅为个位数，主要是市场信心太差了。
“郑州市房地产行业要实现健康发展，建议从两个方面入手，其一是通过引进人才的方式，增加郑州真正购房人数总量;其二是想方设法提升就业者的收入及稳定性。”王旭表示，来到郑州的人才多了，刚需的规模也会跟着放大，收入增加和稳定性提高了，人们购买住房的意愿才会真正得到有效提升。
在其看来，买房是一个动态过程，攒够“首付”只是开始，月供才是真正的“主体”，能否有足够、稳定的收入覆盖月供并有一定结余，才是人们决定是否购房的关键。
王牌智库首席专家、董事长上官同君表示，当前各行各业都很难，老百姓收入不稳定，消费能力难以保证可持续，如何帮助帮扶中小企业渡过难关，郑州市也应该一并关注、研究拿出预案，这与郑州房地产业平稳发展息息相关，早预案就会早见效。
房地产咨询机构克而瑞数据显示，今年1月传统销售淡季叠加疫情，郑州商品房市场明显下滑;主城区住宅量跌价涨，成交36.32万平方米，同比下滑22%;环郑区域住宅量价齐跌，价格达到近两年最低值，成交31.95万平方米，同比下滑5%。
而另一家房地产咨询机构贝壳研究院数据则显示，郑州、天津等1月疫情局部复发，二手房成交量环比降幅超过五成。
房地产市场健康发展成共识
年内超36城市已“宣布”稳楼市
经过2021年房地产行业波动的洗礼，“稳楼市”和实现房地产市场健康发展，已经成为社会共识，从国家部委到各个城市，“稳楼市”相关政策逐步增多。
2月18日，国家发改委发布《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》(以下简称《通知》)。此次政策在财政税费方面，优惠政策也覆盖到了房地产企业中。
《通知》明确提出，加大中小微企业设备器具税前扣除力度，中小微企业2022年度内新购置的单位价值500万元以上的设备器具，折旧年限为3年的可选择一次性税前扣除，折旧年限为4年、5年、10年的可减半扣除。对于中小微企业，政策明确也包括房企，即房地产开发经营，标准为营业收入20亿元以下或资产总额1亿元以下。
同日，国家发展改革委还发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，此次政策明确指出，2022年继续推动金融系统减费让利，落实好贷款市场报价利率(LPR)下行、支农支小再贷款利率下调，推动实际贷款利率在前期大幅降低基础上继续下行。
“此前国家发展改革委文件很少提及LPR内容，相关表述也意味着，未来降息的空间依然比较大，LPR有进一步下调的可能。”严跃进表示，此举对于包括房地产等市场有积极作用。
值得注意的是，今年以来，国内不少城市先后发布“稳楼市”相关政策。中原地产研究院统计数据显示，2022年1月以来，全国房地产调控政策发布次数累计超过70余次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。
相比往年同期“收紧”为主，2022年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。具体而言，降低首付比例及贷款利率、增加刚需购房群体数量、财税补贴及引导价格折扣，成为不少城市“稳楼市”的政策选项。
中原地产研究院首席分析师张大伟表示，整体而言，今年开年以来，房地产调控政策延续去年四季度政策方向，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。
在严跃进看来，类似政策充分体现了当前房地产市场的发展导向，即政策持续向好，进一步带动房地产市场行情朝着回暖、趋稳、向好的方向发展。(应受访者要求，文中王旭为化名)(记者 吴春波)
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