顶端新闻·大河报记者 田育臣 吴俊池 杨光
3月1日，大河报·豫视频记者从郑州市人民政府办公厅获悉，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，该通知包含19条有关房地产的新政策。其中，子女、近亲属在郑工作、生活的，老年人来郑州投亲养老，投靠家庭可再购一套住房;首套房还清贷款，对已结清首套房贷款的家庭，买二套改善房时，可按首套房贷款政策。外来务工人员在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
据了解，此次通知是为了贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展。而郑州楼市政策19条，对购房者、房地产开发商，甚至全国楼市来说，能带来哪些变化?
◆老年人来郑州投亲养老，投靠家庭可再购一套住房
新政策要求，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。
外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。
居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
◆首套房还清贷款，买二套改善房可按首套房贷款政策
在企业项目贷款方面，郑州市将加大支持力度。该通知要求，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
为了降低个人住房消费负担，郑州市将引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，郑州市将在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。
◆解读：新政实际上是取消了限购，降低了购房首付比例
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，郑州本次出台的房地产新政，两个政策对市场的影响反响比较大。第一、郑州率先放松了限购政策，其规定，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上是取消了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。第二、放松限贷政策。此次，郑州明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。
◆保证金下调至20%，出让金可一年内分期
为了改善住房市场供给，郑州市将进一步稳定住宅用地供应节奏。按照通知要求，郑州将依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量;在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
出让住宅用地，实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。
按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。
◆这些商品房交房时教育、医疗、交通等配套也要同步交付
此外，郑州将精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。
在公共配套和基础设施方面，郑州市将优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板;对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。
为了提高商品住宅品质，郑州市将按照《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。
◆解读：新政减轻了房企资金压力，加快开工、销售速度
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，郑州此次下调土拍保证金比例至20%，剩余部分1年内实行分期缴纳，这实际上是减轻了房地产开发商的资金压力，提供了资金支持政策。同时，政策也加快了项目开工、销售节奏，精简审批程序，将工程建设项目审批时间控制在54天，该政策降低了房企拿地的资金压力，加快房企开工销售速度，对房企来说是有十分利好的，也有利于房地产市场的内部良性循环。
◆机关、事业单位和国有企业不得组织新的团购房、定向开发房
今年起，郑州将实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。对已建安置房中群众自住以外的房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
同时，郑州市将开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。
严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。
此外，郑州市将运用信息手段，提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目的实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。
◆解读：郑州的这19条政策，对全国楼市信心具有提振作用
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。该政策对于郑州来说必要性十足。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，本次郑州的政策意义较大，对于郑州房地产市场而言，保障购房群体进一步扩大，促进购房需求的释放，短期成交有可能呈现上升趋势;其次，对于房企而言，资金压力有所缓解，开工及销售速度有所增加，有利于房地产市场的内部良性循环。此外，近期，国内不少城市也透出了要降首付，降房贷利率的消息，但政府并没有正式发文。郑州作为全国第一个正式发文，放松购房政策的城市，对房地产行业有着积极的意义，后续，国内其他城市跟进的可能性较大。“郑州本次的政策对全国市场的购房信心有进一步提振“”。
严跃进在受访时也称，郑州房地产新政19条的出台，释放出四个积极的信号。第一、这是目前全国首个系统全面的楼市放松政策，相比过去一些城市零碎的操作，郑州此次政策系统，具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的导向。第二、政策放松从此前的鼓励房贷、降低首付开始进入到放松限购，对于购房家庭购房套数的增加等有积极作用，信号意义更强。第三、郑州作为省会城市，房地产政策的放松，相比近期的三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。第四、此次房地产政策的放松早于全国两会，也说明各地会基于楼市情况，因地制宜出政策，政策出台的主动性和急迫性增强。
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