大河报·豫视频记者 韩懿亭
“近段时间，郑州二手房市场有了小幅度回暖迹象。”郑州市某二手房中介公司的经纪人告诉记者，随着购房者置业观念的变化，“安全”成为置业的首要考虑因素，一些前期意向购买新房的客户也在近期主动联系打算看看二手房。
据360房产网公布的数据显示，郑州二手房成交量连续两周超过新房成交，2022年35周，郑州二手房成交量为1966套，超过新房234套;2022年第36周，郑州二手房成交量为1536套，超过新房23套，这样的情况比较罕见。
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现象：除了成交量，
部分地段的新房二手房价格也出现“倒挂”
除了成交量上的反超，郑州部分地段的新房二手房价格上也出现了“倒挂”现象。
最近，在中原区工作的陈名(化名)想要在单位附近买套房子，他在各个售楼部晃荡了一圈以后，发现大部分都是期房，两年后才能入住。于是，他把目光转向了二手房，跟着中介人员实地看了几套二手房以后，陈名发现，二手房的价格竟然比新房还要贵。“五建新街坊5号院的一套房源，一平方米卖到15000元，总价在160万左右，这价格比旁边有些新盘还要高。”
事实上，陈名的情况并不是个例。记者在走访中发现，二七区也存在类似的情况，二七区南三环沿线的新盘目前在售均价在12500元/㎡左右。
而二七区南三环沿线的目前在售的二手房均价在13000元/㎡左右。
据了解，“倒挂”现象主要集中在城区内配套设施齐全的区域。有业内人士分析称，出现“倒挂”现象的原因主要是今年郑州的房地产市场有别于往年，市场整体低迷增大了新房销售压力。为尽快售罄，不少开发商会集中推出优惠措施，销售价格降低。而在现在追求“安全置业”的背景下，具有现房、已精装、社区配套较成熟等相对优势的二手房更受购房者青睐，且部分业主心理优势较强，定价较高，甚至局部区域的二手房卖价还在持续上涨。
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市场：信心决定客户选择?
次新房或成为最优选
事实上，自2016年开始，郑州二手房市场冰封许久。相较于新房市场的一次次回暖，郑州的二手房市场反映相对迟缓，迟迟处于“休眠中”。
究其原因，一位资深中介告诉记者，“前几年属于新房市场，新房优势明显，极大地吸引了潜在的购房者，无论是无房的刚需一族，还是要改善居住的有房一族，新楼盘无论从规划设计、商业配套还是物业水平都迎合了这些群体的需求。回过头来看二手房，不仅户型陈旧、设施老化、居住舒适度低，而且也没有什么改善的空间。再加上部分开发商为了回笼资金，降价出售，楼盘新开的时候价格比周围二手房还低，这也加剧了二手房难卖的现状。”
而现在“在期房面对更多不确定性时，购房者的选择也开始转向所见即所得的二手房。”该中介向记者介绍。
从去年底就开始看房的陈女士，表示很赞同这个观点。在对比了多个项目后，她于今年8月选择入手了一套次新二手房，“看过许多新房，但交房都还有一定的时间，从图纸到呈现，这其中有太多不确定性。”
“基于各项利好政策的逐渐释放，二手房市场会率先回暖，随后置换新房等需求才能充分释放，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
与此同时，有业内人士预测，在未来一段时间，郑州的次新二手房仍将保持比较强劲的复苏势头，“既有新建小区的规划设计理念，又有二手房眼见为实的安全，充分满足了购房者的心理需求。”
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提醒：警惕垃圾二手房源，什么样的二手房最受青睐?
在此，需要提醒各位购房者，二手房虽然相对安全，购置时也需要擦亮眼睛。
记者发现，近几个月，郑州二手房市场涌现出一批又一批突破历史挂牌新低价的房源，它们虽然价格很低，但却不一定有价值，从自住和投资看，都不算是好选择。
那么，流动性强的优质二手房有哪些特点?什么样的二手房才值得购买?
下面我们来看看近期郑州高成交量小区排行榜(数据来源于贝壳找房)。
这些小区为什么会在各类小区中脱颖而出，二手房的销量位居前十呢?通过观察记者发现：
首先，这些小区大多数都是品牌开发商开发的楼盘。
正弘、万科、亚星、美景等都是在郑州耳熟能详的开发商，说明大多数购房者还是更加认同品牌大开发商，毕竟相对于三四线小开发商，大开发商的实力和所建房屋的质量更有保障。
其次，基本位于房龄在5-10年的成熟板块次新房小区。
这类小区的房子和普通的二手房相比较，房子新、规划合理、户型更好、小区环境物业也都不错。
再和新房相比，次新房房子看得见摸得在，所见即所得，有些还能拎包入住，不用担心房子烂尾或交房时有质量问题，周边配套经过几年的发展也都比较成熟。
然后，基本都是主城区的楼盘。
这充分说明购房者还是更看好主城区，毕竟主城区出行、生活都较为便利，商业学区等配套更为完善，房子的抗跌性也就更高。
最后，从房子产品本身上看。
这些房子大多是单价在12500元/㎡左右，面积在70平以上，这也从侧面说明了二手房的购房者中，刚需及刚改占多数。
而除了以上这四点，小区物业、周边交通地铁等因素也都会对小区二手房的成交量产生或多或少的影响。
对此，有业内人士表示，现如今，市场信心依旧处于构筑阶段，不少人会选择二手房这一更加稳妥的产品，次新的二手房或将成为最优选择，这也就意味着二手房市场将逐渐迈向改善。
来源：大河报·豫视频
