高铁物流和航空物流的加持，让港区冷链看起来很是高大上。
但成也萧何，败也萧何。
因为距离郑州市区较远，客户选择港区，就要面临物流成本的增加，这让港区冷链看起来没有那么“香”了。
秉承“项目为王”的港区，能否助力冷链业一飞冲天？
区别：惠济区冷链以零担为主，港区冷链以合同为主
和惠济区只聚焦于冷链业相比，港区的产业庞而杂，冷链只是其中的一个版块。
对于冷链企业来说，选址当然首选惠济区，退而求其次才是港区。
两个区的冷链物流发展，跟该区的产业息息相关。惠济区因为该区有速冻食品企业三全、思念，冻品市场如信基、中原四季水产物流港、中部两岸·海鲜港等，其冷链物流的运输以零担为主，而港区则以合同物流为主。
郑州鲜美来冷链物流有限公司，是入驻港区最早的冷链企业。它的前身叫宏远水产。2000年，起家于郑州惠济区水产大世界，距离郑荣肉类加工厂只有200米。
宏远水产生意做得好，业务不断扩大，客户不断增加，急需场地扩大规模，但彼时的惠济区，已无地可拿。2006年，宏远水产投资6000万元，在广西北海建厂。现已发展成为集捕捞、加工、研发、冷链物流与一体的专业海产品服务企业，鱼、虾年加工处理能力已突破5万吨。
2011年，宏远水产计划在港区拿地，原计划要拿100亩，后来实际签约时，只有70亩。当年，由宏远水产100%投资的郑州鲜美来冷链物流有限公司宣布成立，2015年投入使用。
"我们刚来这边拿地时，周边都是枣树林，华夏大道还没通。“鲜美来冷链相关负责人称，公司隶属于枣园社区。
华夏大道是贯穿郑州市主市区、郑州航空港区的一条快速道路。2017年之前，这条路叫四港联动大道。四港，是指航空港、公路港 、铁路港、和信息港。
2017年5月，由郑州市行政区划与地名学会编制，通过专家论证，并向社会公示征求意见，经航空港实验区党政联席会议研究，最后上报郑州市人民政府第60次常务会议审定通过，航空港实验区范围内147条道路更名，四港联动大道自此更名为华夏大道。
鲜美来建成的1.2万吨冷库，30%自用，70%出租。
2016年至2022年，鲜美来最大的租客是顺丰冷链，这一租就是6年。
辉煌：2014~2017年，港区冷链的4年黄金期眨眼即过
顺丰冷链入驻港区，在一定程度上，推动了港区冷链人才迅速成长。
“现在郑州很多冷链企业的高管，要么原来曾在顺丰冷链工作过，要么跟顺丰冷链有过密切接触。”鲜美来相关负责人表示，顺丰冷链在港区的入驻、发展、扩张，成了郑州冷链，甚至河南冷链人才成长的“培训基地”。
顺丰是快递系企业中，第一家涉足冷链者。
2008年，顺丰最早接触冷链行业，是为客户提供阳澄湖大闸蟹的寄递服务。2014年，顺丰推出了冷运品牌。2017年，顺丰冷链物流有限公司正式成立，开始探索全国性冷链物流体系。
2016年8月，顺丰冷运食品陆运干线网正式发布，成为彼时国内唯一一家覆盖东北、华北、华东、华南、华中、华西等重点核心城市的冷链物流企业。也是在此时，顺丰冷链布局河南，入驻郑州港区。
2014~2019年期间，河南新开元供应链管理有限公司现任总经理陈世举，曾任鲜美来冷链运营商务总监。陈世举回忆，顺丰冷链选择长租鲜美来，最主要的原因，是当时的郑州，高标仓还非常少，高标立体冷库更少，只有鲜美来有。2015年，鲜美来的冷库一度租到每平方米110元。单托的租价没有低于3元的。
顺丰冷链的入驻，也吸引了另外一个大项目落子港区。
2016年7月8日，由大连港集团、河南省机场集团及大连毅都集团共同打造的“华中冷鲜港”项目在郑州港区正式开工。“华中冷鲜港”项目位于新郑国际机场北货运区，规划建筑面积为30多万平方米。业内人士介绍，该项目是全国空港与海港联合开展的首次冷链业务合作。
华中冷鲜港定位于高端空运进口生鲜货物，包含高货值水果、高端生鲜肉、活海鲜水产品。
为此，公司还投资三四千万元上线了车厘子清洗机。
但，这个机器只风光了一年。
2017年，东南亚的榴莲、智利的车厘子被中国消费者疯狂追捧时，华中冷鲜港曾在3个月内发了100多个包机。
2018年，港区的冷链业发展步入了拐点。
拐点：大批高标仓入场，港区冷链业内卷严重
到2018年，距离2013年郑州获批建设国内首个航空港经济综合实验区，已经过去了5个年头。
港区的价值正在逐步被发现。
物流企业纷纷入驻，高标仓、高标冷仓开始批量上马，“项目为王”被频频提及。
2018年2月份，港区第一批11个重点项目集中开工，总投资达125.2亿元，跟物流相关的项目包括：新南洋优鲜境外生鲜冷链产业园、恒丰电子产业园。
2018年3月底，港区第二批共27个重点项目集中开工，总投资达146.9亿元，跟物流相关的项目包括：河南苏宁电器有限公司苏宁云商华中地区物流枢纽（一期）、苏宁云商集团苏宁跨境电商运营中心、河南唯品会物流有限公司中部地区运营中心。
2018年5月中下旬，港区第三批20个项目开工，总投资169.3亿元，跟物流相关的项目包括：郑州丹尼斯百货有限公司丹尼斯航空港区购物中心项目、生物科技一街（志洋路—工业一路）。
物联云仓郑州城市合伙人王坤称，2013至2014年，郑州高标仓只有二三十万平方米；2018年至2019年，郑州高标仓进入规模化发展阶段，缺口达四五十万平方米；2020年底，郑州高标仓超过了200万平方米；2022年底，郑州高标仓超过了500万平。
这其中，港区的高标仓占比也是一路攀升。
2019年10月份试运营的河南港新冷链物流有限公司，曾有过差不多大半年的好时光。
来自天津港的1万吨进口牛肉、千味央厨七八千托的货品，以及锅圈食汇差不多价值2亿多元的食品，还有习酒、思念等部分散货的囤放，都让刚入场的港新冷链呈现出一片欣欣向荣的景象。
但好景不长。
谁也没想到，2020年爆发了一场全球性的疫情，而且，一持续就是三年。
时间改变了格局。
破局：直播卖货、下沉市场，学会为客户的客户赋能
三年疫情让港区冷链业大变。
出租率一度超过90%的港新冷链，2022年曾下滑至50%左右；曾经满仓出租的鲜美来，如今出租率只有45%。
2022年下半年，一向以高价为傲的港区，高标干仓价格直跌至22元左右。
“内卷太严重了。”鲜美来冷链负责人称，疫情让客户的选择发生了变化。以前的郑州物流地产，因为区位优势和交通优势，靠老天赏饭吃：客户会主动上门求租。但疫情的不确定性，催生河北石家庄、湖北武汉、陕西西安的仓库也建了起来。郑州的商流减少，仓库就都闲了下来。
以前生产旺季、库房紧张时，三全、思念、千味央厨等企业都上门找库，自2022年起，因为冷库企业太多，上述企业采取了招标形式来选择合作方。
加上双汇冷易通、锦和冷链等公司的冷库投入使用，2023年，冷库行业的价格战，处于一触即发状态。
业内预判，今年冷库出租价格有望下降20%~30%。
如何破局？
2022年下半年，新开元供应链成立了电商部，目的是帮客户拓展销售渠道，为客户赋能。
“客户把货放在我们冷库，我们帮他们囤货、送货，只是满足了我们的单方面诉求。”陈世举称，冷链企业和客户的双向奔赴才能让合作变得长久，自从公司把直播搬进了仓库，推出了“一件代发”服务，不但增加了和现有客户的黏性，而且出租率提高了15%。
河南华鼎供应链管理有限公司的打法则是下沉市场。其总经理陈海涛称，目前中国城镇人口有8.3亿，人均收入2000-5000元的，占比为46%，这些人有消费意愿，但希望能购买到性价比更高的商品。
“要专一专注，不要什么都做。”陈海涛称，华鼎自2019年成立后，就一直紧盯零担冷链，要在这一厘米的宽度往下再深挖100米。
全国目前共有2800个县市区，华鼎的目标是，到2023年底，冷链配送要覆盖其中的83%。
内卷下的破局，能否让港区冷链再次一飞冲天？让人期待。（顶端新闻·河南商报首席记者 吴军 文图）
